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使用房屋貸款時的注意事項

目前在購屋上大部分的人還是需要向銀行進行貸款, 無論購屋的目的是自住或投資, 購買不動產的金額都是很大, 多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。這幾年因為低利環境的因素, 貸款利息雖然越來越低, 但相對的房價也越來越高, 因此雖然10 年前同樣的金額可能已買不到一樣的房子, 貸款的利息成本卻較10年前便宜非常多!這樣的情況確實也讓需要購屋自住民眾有些觀望不前, 一是不確定房價是否高點, 另一考量是一旦利率反轉向上, 可能會因此負擔不起高額的貸款利息。

 

因此仔細挑選不同條件申貸,量身選擇聰明還款是很重要的。學會跟銀行打交道,絕對是買房申貸不能不學的一課!但市面上的房貸種類繁多,哪一種房貸適合呢?其實,這沒有唯一的答案,因為每個人的還款能力不同,審慎思考自己的需求再進行挑選是比較恰當的。

使用房屋貸款時的注意事項

 

而在申辦時有很多小細節,一定要問清楚。首先,有不少銀行業者會採取兩段式利率進行借貸,前幾年的利率雖然看起來不高,負擔也不重,但真正影響的是後面長達十幾年的後段數字,因此不要被前面一、兩年的低利率矇蔽,如果看準未來利率波動不大,或是有機會下修,選擇「機動利率」計息較划算,否則最好還是以「固定利率」為優先選擇。此外,申辦房貸過程,往往隱含手續費、帳管費、代償費等附加費用,因此採用低利或轉貸方案,最好考量額外費用,否則成本只怕會更高,而且必須留意「提前部分還款」或「提前清償」,是否要負擔違約金,這可能都是未來還款可能面臨的風險,也要提醒首購族,銀行業者通常訂有申貸年限,年紀愈輕,貸款年限的彈性愈高,可以減少不少壓力。

 

 

什麼是二胎貸款?聰明利用二胎貸款解決週轉困難

大多數的買屋族可能都會面臨在繳完房貸後每個月的薪資所剩無幾,每日都能省則省的,但這時萬一突然有資金需求該怎麼辦?市面上各種貸款選項中便有一種稱為「二胎貸款」可供救急的選擇。那到底該不該貸?又該怎麼貸呢?

 

所謂「二胎貸款」又名二胎房貸,是指你已經先拿一間房子給A銀行抵押借貸,可是臨時需要資金,所以再把同一間房屋給B銀行當作抵押品來申請貸款。由於二胎銀行的求償順位排在第2,風險較高,多半以中小型銀行願意承作,利率也相對較高,從3.5到4.5%不等,比一般房貸來得高。而且因為是「第二順位房貸」,因而貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右。申請二胎房貸,與一般房貸相同,須有房屋作為抵押,同樣都要經過鑑價,但貸款上限為300萬元、也不得超過銀行的鑑價金額,通常二胎下來的額度僅剩當初鑑價的1到2成甚至更低。

 

但是,二胎房貸的優點就是比一般房貸好申請,也無須保人。雖然二胎房貸條件看似不如一般房貸,但對極需資金的人來說,卻是救急最快途徑!一般來說,如果已經還了部分房貸,可以先考慮跟原銀行申請「增貸」,當然比「二胎貸款」來得划算,但如果需求金額大於已償還房貸,銀行通常不會完全核貸,要是需求額度較大,或是因個人因素無法提供固定薪資證明,在欠缺增貸空間的狀況之下,申請二胎房貸比較適合,這種靈活調動資金的方式,貸款年限最長可達 15 年,加上考慮時間成本,二胎房貸手續過程少,銀行評估後約一週內就可撥款。

 

二胎貸款的申辦流程比一般房貸簡單,但在借這筆週轉資金前,建議多多探聽各家的貸款產品及條件,先諮詢平時往來的銀行,比較一下哪家貸款利率最低,貨比三家才不容易吃虧。

使用房屋貸款時的注意事項

房屋貸款

目前在購屋上大部分的人還是需要向銀行進行貸款, 無論購屋的目的是自住或投資, 購買不動產的金額都是很大, 多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。這幾年因為低利環境的因素, 貸款利息雖然越來越低, 但相對的房價也越來越高, 因此雖然10 年前同樣的金額可能已買不到一樣的房子, 貸款的利息成本卻較10年前便宜非常多!這樣的情況確實也讓需要購屋自住民眾有些觀望不前, 一是不確定房價是否高點, 另一考量是一旦利率反轉向上, 可能會因此負擔不起高額的貸款利息

 

因此仔細挑選不同條件申貸,量身選擇聰明還款是很重要的。學會跟銀行打交道,絕對是買房申貸不能不學的一課!但市面上的房貸種類繁多,哪一種房貸適合呢?其實,這沒有唯一的答案,因為每個人的還款能力不同,審慎思考自己的需求再進行挑選是比較恰當的。

 

而在申辦時有很多小細節,一定要問清楚。首先,有不少銀行業者會採取兩段式利率進行借貸,前幾年的利率雖然看起來不高,負擔也不重,但真正影響的是後面長達十幾年的後段數字,因此不要被前面一、兩年的低利率矇蔽,如果看準未來利率波動不大,或是有機會下修,選擇「機動利率」計息較划算,否則最好還是以「固定利率」為優先選擇。此外,申辦房貸過程,往往隱含手續費、帳管費、代償費等附加費用,因此採用低利或轉貸方案,最好考量額外費用,否則成本只怕會更高,而且必須留意「提前部分還款」或「提前清償」,是否要負擔違約金,這可能都是未來還款可能面臨的風險,也要提醒首購族,銀行業者通常訂有申貸年限,年紀愈輕,貸款年限的彈性愈高,可以減少不少壓力。

 

扭轉貸款負面印象:聰明借貸

因為電視新聞裡偶爾報導了某些不正派經營的借貸新聞,即使到今日,有些人對於貸款還是抱著些負面印象。但借貸事件這麼不好的事嗎?人偶爾會有急需金錢或無法支出的時候,在有能力償還的情況下,使用借貸是能夠幫助抓準投資時機,或的更大利益的方式,也不僅僅是商業上,目前在就學的學生也可以申請就學貸款來投資自己,成就更好的人生。

 

什麼是貸款?貸款是授信業務的一種,就貸款人而言稱為貸款,就金融機構而言則稱為放款。以期間可分為短期授信(一年以內)、中期授信(一年至七年內)、長期授信(七年以上);而以有無擔保品可以分為擔保授信與無擔保授信。常見消費貸款工具有:小額信用貸款、現金卡、房貸及汽車貸款等。

貸款

一般而言,信用貸款的申請條件為年滿 20 歲以上,收入及財務狀況穩定,具正常還款能力,信用良好,另須注意貸款產品是否為特定族群設計,有任職產業、服務單位年資等限制。各銀行會依品項或目標族群,規劃了不同產品,評估貸款方案時,須注意商品類型,是無需抵押品的一般信貸、或是房貸車貸,各產品又會依照不同的對象區分貸款方案,例如會有超低的貸款方案,但是這類貸款可能是限定族群,像是軍公教族群;另外,有的銀行推出低於 1% 的信貸方案,通常這類都是前三期的優惠利率,應該把手續費跟後續調整後的利息也要計算進去。

使用

 

另外貸款上限及借貸期限也是需特別注意,特別是貸款條約會註明還款時間限制,若提前還完,也會收取違約金,因此在提出借貸申請前,就應清楚該產品的貸款注意事項,並檢視自己的繳款計畫是否能配合,這才是珍惜自己信用的表現。

 

 

民間二胎:除了銀行外的選擇

一般人認為房貸都是由銀行承作,不論是增貸、轉貸,以及房屋二胎房貸應該都是如此。但其實在民間也有借貸公司可以處理二胎房貸案件,尤其並非人人都可以成功向銀行申請二胎房貸,這時便能夠轉向民間二胎借貸。那民間二胎與一般銀行的二胎房貸相比有哪些優點與風險呢?

何謂民間二胎房貸

民間二胎房貸也就是讓民間融資貸款公司來承做房屋的第二順位貸款,跟銀行的二次貸款定義基本相同。通常房子已經經過一次辦抵押貸款時,接下來再辦的房貸就叫做二胎房貸,大概只有約1-2成左右的額度,換句話說也就是可貸空間不高。而且因為二胎房貸的風險大,銀行不一定會承作。

抵押

 

重點不是民間借貸不好,而是要選好的民間借貸

以優點來看,民間的借貸通常願意提供較高的成數給借貸人,甚至有可能高達房子價值的7至8成。在還款時原則上可以彈性還款,不像一般銀行會設定綁約年限,相對自由。此外,民間二胎對於擔保品的條件相對寬鬆,就算是持分的物件,依然可以貸款成功而不必擔心因為產權不完整被駁回,這一點相比在銀行上就是很大的優勢。更重要的是,銀行的申辦都必須要審核申請者的信用狀況及還款能力,但對於有些特殊工作職業身份的資金需求者來說,不一定都有薪資轉帳證明,每個月的收入也不固定,或是本身過去已經有信用瑕疵問題等,這些都是無法在銀行成功獲得二胎房貸過件的族群,而必須依賴民間借貸才能獲取到資金。

智能貸款

而民間借貸必須要注意的細節就是民間二胎利率的合理性以及合法性,但這是可以藉由謹慎挑選借貸公司避免掉。要注意如果發現借貸公司有預先收費、預先要求提交身份證明文件等,費用明細標示不清、無當場對保簽約、甚至誇下海口說沒有擔保品也可以辦理,那麼就要小心是否是非法的借貸公司的手法。

現在有越來越多的民間借貸公司是正派經營,大多是與銀行熟識,所以轉變成貸款顧問,甚至是不動產理財顧問的身份,來幫助借貸者們進行諮詢服務與房屋二胎設定,也同時降低二胎房貸風險。如果真的有銀行申辦的困難,不可以因噎廢食而不再處理資金需求,如此只會放任債務更為嚴重。從銀行轉向正派的民間借貸公司,一樣可以成功申辦理想的二胎房貸。

不可不知的企業貸款使用條件與注意事項

企業貸款是指企業法人向金融機構申請資金借款,用於補充企業流動性資金週轉或擴充營運資本等合法指定用途的貸款。企業申辦時會需要公司相關營業狀況資料、公司相關負責人之資料以及公司報稅資料(如:401表)等等,做為銀行是否申貸之參考資料。

公司貸款

 

一般來說,大型企業至銀行貸款較無太大問題,但是中小型企業在銀行眼中是高風險族群,申辦過程可能會較困難,甚至可能被駁回。為什麼銀行比較不願意借貸給中小企業呢?原因大致可以分為以下三點:

1.經營不穩定。經營規模小、經營靈活性是中小企業的優勢,但這在融資活動中卻呈現出一定程度上的不確定性。

2.管理模式。中小企業的生產經營雖然得到了一定的發展壯大,但由于沒有真正建立起現代企業制度,在內部利潤分配中多存在短期化傾向,缺乏長期經營思想。

融資

3.資信狀況不佳。許多中小企業內部財務管理和會計制度不健全,財務核算隨意性大,報表不完整,存在多本賬簿、多頭開戶的現象,核算真實性差。

4.融資要素不足。大多數中小企業處于創業成長期,存在資金不足,可用于貸款抵押的固定資產少等融資要素欠缺問題,企業信用的法律約束和保障機制乏力。

 

從以上段落可以看出,中小企業想要從銀行貸款是很嚴苛的,所以在企業成立過程中有許多地方要注意,必須保持良好信用,並且做好財務規畫等等。而從銀行借貸歷時也長,中小企業在急需資金周轉時最後都會轉向從民間借貸應急。因為民間借貸公司沒有那麼多繁瑣的程序,雖說民間企業貸款比銀行借款利率高,但相對於時間和人力的成本,許多中小企業還是較容易選擇民間借貸。

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